Construtora não pode reter chaves de imóvel financiado por saldo devedor

A 35ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) manteve sentença que obrigou uma incorporadora a entregar as chaves de um apartamento financiado pela Caixa Econômica Federal. A empresa mantinha a unidade fechada por causa de um saldo de R$ 86.027,68, referente a parcelas intermediárias e assessoria, objeto de confissões de dívida. O julgamento, noticiado pelo Consultor Jurídico em setembro de 2026 (Apelação nº 4001981-47.2025.8.26.0704), oferece critérios úteis para quem compra imóvel na planta com financiamento bancário.

Por que o financiamento com alienação fiduciária altera a posição da construtora

No caso analisado, a compradora quitou a maior parte do preço com recursos do financiamento habitacional, repassados à incorporadora. A obra recebeu o Habite-se em 3 de fevereiro de 2023, e as chaves, ainda assim, não foram entregues.

O tribunal deu peso ao efeito jurídico do contrato de financiamento com alienação fiduciária. Conforme os artigos 22 e 23, parágrafo 1º, da Lei nº 9.514/1997, a propriedade passa em caráter resolúvel ao banco credor, e a posse direta fica com o comprador. Com o repasse do dinheiro à incorporadora, o imóvel saiu do patrimônio dela. Sem titularidade sobre o bem, a empresa perdeu o fundamento para mantê-lo sob seu controle.

Como a construtora pode cobrar o saldo remanescente

A incorporadora sustentou que o contrato autorizava a retenção e invocou a exceção do contrato não cumprido, prevista no artigo 476 do Código Civil. O TJSP rejeitou a tese. Aplicando o Código de Defesa do Consumidor (CDC), a câmara entendeu que usar a posse para pressionar o pagamento viola a boa-fé objetiva e os artigos 39, inciso V, e 51, inciso IV, do CDC, o que torna nula a cláusula contratual invocada.

O acórdão indica o caminho ordinário para o credor: a cobrança do débito pelas vias próprias, judiciais ou extrajudiciais. A própria incorporadora já movia ação executiva sobre o mesmo saldo, circunstância que o tribunal considerou ao afastar a necessidade da retenção. A dívida, portanto, segue exigível, mas sem o uso da posse como instrumento de coerção.

Precedentes citados no voto

O voto reuniu julgados de outras câmaras do TJSP com orientação semelhante. Em um deles, registrou-se que a retenção de chaves, ainda que prevista em contrato, carece de respaldo normativo diante da transferência da propriedade registrada na matrícula. Em outro, a vendedora não havia indicado o valor exato do saldo nem as parcelas inadimplidas que justificariam a medida.

Condomínio e IPTU durante a retenção das chaves

A sentença declarou inexigíveis os débitos de condomínio, IPTU e encargos correlatos até a imissão da compradora na posse, e o tribunal manteve esse ponto. O fundamento é o Tema 886 do Superior Tribunal de Justiça (Recurso Especial Repetitivo nº 1.345.331/RS): a responsabilidade por esses encargos acompanha a relação material com o imóvel, que se completa com a imissão na posse, mediante a entrega das chaves.

Em imóvel novo, enquanto a incorporadora impede o acesso do adquirente, cabe a ela responder pelas despesas do período. A análise de cada situação depende da data efetiva de entrega das chaves e dos termos do contrato.

Ressarcimento de aluguéis e indenização por danos morais

A compradora permaneceu mais de dois anos sem acesso ao apartamento, pagando as parcelas do financiamento e um aluguel de R$ 1.400 mensais. O tribunal manteve o ressarcimento de R$ 43.400 pelos aluguéis, com base no contrato de locação e nos comprovantes de pagamento anexados ao processo.

Quanto aos danos morais, a câmara lembrou que a reparação exige fato específico e relevante, e que dissabores comuns da vida cotidiana não bastam. Considerou configurado o dano porque a retenção prolongada impôs à consumidora a soma das prestações do financiamento com o aluguel e frustrou o direito à moradia. Foi mantida a indenização de R$ 10.000, calculada com base nas condições das partes, na gravidade do dano e no efeito de desestímulo a condutas semelhantes. Os honorários sucumbenciais foram majorados de 15% para 17%.

O que o comprador pode observar em situação semelhante

Quem se encontra em situação parecida pode começar por providências de organização documental e registro:

• consultar a matrícula do imóvel para verificar o registro da alienação fiduciária e a data do contrato de financiamento;
• reunir o Habite-se, os comprovantes de repasse do financiamento, eventuais confissões de dívida e toda a comunicação com a construtora sobre a entrega;
• registrar por escrito, de forma que gere comprovação, o pedido de entrega das chaves e a resposta recebida;
• guardar contratos de locação e recibos de aluguel ou outras despesas de moradia surgidas durante o período de retenção;
• conferir se houve cobrança de condomínio e IPTU relativa ao período anterior à entrega das chaves.

O comprador que tem saldo a pagar à construtora continua sujeito à cobrança por meio regular. A decisão trata de um caso concreto, e o desfecho de situações parecidas depende do contrato, das provas e dos fatos de cada processo. A avaliação individualizada dos documentos por profissional habilitado permite definir a medida cabível.