Distrato de multipropriedade: decisão limita a 25% a retenção sobre os valores pagos

A 1ª Vara Cível da Comarca de Olímpia (SP) proferiu sentença que reduziu para 25% o percentual que a vendedora de uma fração de multipropriedade poderia reter após o desfazimento do contrato por iniciativa do comprador. As cláusulas contratuais previam descontos que, somados, resultavam em retenção superior. A decisão é de primeiro grau e está sujeita a recurso, mas mostra como cláusulas de distrato podem ser revistas quando submetidas ao Código de Defesa do Consumidor (CDC).

O caso julgado

O comprador firmou compromisso de compra e venda de fração ideal de imóvel em regime de multipropriedade, com pagamento do preço em parcelas. Depois de pagar parte delas, informou que não tinha mais condições financeiras de continuar e ajuizou ação para rescindir o contrato, receber de volta 80% do que havia pago e obter indenização por danos morais.

A vendedora defendeu a validade das cláusulas pactuadas, a legitimidade do percentual de retenção, a cobrança de taxa de fruição proporcional ao período de disponibilização do imóvel e a dedução dos encargos tributários e condominiais.

O contrato previa, para a rescisão por culpa do comprador, dois descontos independentes de comprovação: 10% do valor do contrato, para custos de comercialização, publicidade, tributos e despesas administrativas, e 20% do valor já pago, a título de prefixação de perdas e danos.

Por que a Lei do Distrato não encerrou a discussão

A sentença reconheceu que a cláusula estava formalmente de acordo com a Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato. Apesar disso, o juiz entendeu que a onerosidade excessiva deveria ser examinada diante das circunstâncias do caso.

Para isso, a decisão aplicou três dispositivos. O art. 51, IV, do CDC considera nulas as cláusulas que colocam o consumidor em desvantagem exagerada. O art. 53 do CDC veda a perda total das prestações pagas em contratos de compra e venda de imóveis pagos em parcelas. O art. 413 do Código Civil autoriza o juiz a reduzir a penalidade de forma equitativa quando ela é excessiva ou quando a obrigação principal foi cumprida em parte.

Segundo a sentença, manter as cláusulas como foram redigidas levaria a enriquecimento sem causa da vendedora, porque a fração pode ser comercializada novamente.

O que foi fixado

Retenção de 25% em valor único

O juiz limitou a retenção a 25% dos valores efetivamente pagos pelo comprador. Esse percentual abrange as despesas e os prejuízos da rescisão, inclusive eventual comissão de corretagem e taxa de fruição, e a cobrança cumulativa dessas verbas foi vedada, por configurar dupla penalização do consumidor.

Um exemplo hipotético ajuda a medir o efeito. Em um contrato de R$ 60.000,00, com R$ 20.000,00 pagos, os descontos previstos nas cláusulas deste caso somariam R$ 6.000,00 (10% do contrato) e R$ 4.000,00 (20% do valor pago), ou seja, R$ 10.000,00, equivalentes a 50% do que foi pago, ainda sem a taxa de fruição. Com a retenção de 25%, o valor retido seria de R$ 5.000,00 e a restituição, de R$ 15.000,00.

Restituição imediata, em parcela única, com correção

A devolução deve ocorrer em parcela única, em linha com a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, que prevê a restituição imediata das parcelas pagas, parcialmente quando o comprador deu causa ao desfazimento. O valor é corrigido pelo IPCA a partir de cada desembolso, e os juros de mora, calculados pela taxa legal (Selic deduzido o IPCA), incidem a partir do trânsito em julgado.

Despesas do imóvel e tutela de urgência

A vendedora foi autorizada a descontar do valor a restituir as quantias comprovadamente não pagas de condomínio, IPTU e outras despesas ligadas ao imóvel durante o período em que ele esteve disponível ao comprador, até a devolução da posse. Esses valores são atualizados pelo IPCA desde o vencimento, com juros desde a citação.

Durante o processo, o juiz havia determinado que a vendedora se abstivesse de cobrar as parcelas e de negativar o comprador, sob multa de R$ 300,00 por parcela ou ato de negativação, e que retomasse a posse do imóvel, passando a responder pelas despesas a partir desse marco. A sentença confirmou essa decisão.

Danos morais

O pedido de indenização foi rejeitado. O juiz considerou que a rescisão decorreu de iniciativa do próprio comprador, por dificuldade financeira superveniente, e que a discussão sobre os valores a restituir não ultrapassou o dissabor comum das relações contratuais, sem ofensa a direitos da personalidade.

O que observar em uma situação semelhante

Quem considera desfazer a compra de uma fração de multipropriedade pode adotar algumas providências de organização antes de qualquer medida:

• Ler a cláusula de rescisão e listar todos os descontos previstos (percentual sobre o valor do contrato, percentual sobre o valor pago, taxa de fruição, corretagem), calculando o efeito somado.
• Reunir o contrato, os comprovantes e extratos de pagamento e toda a comunicação com a vendedora.
• Verificar a situação de condomínio, IPTU e demais despesas do período de uso, pois valores em aberto podem ser compensados na restituição.
• Registrar a data de devolução da posse, que funciona como marco para a responsabilidade pelas despesas do imóvel.
• Avaliar com orientação jurídica se a via adequada é a negociação do distrato ou a ação judicial. Na decisão comentada, a suspensão das cobranças decorreu de ordem judicial, e a simples interrupção dos pagamentos pode levar a cobrança e a negativação.

Alcance da decisão

Trata-se de sentença de primeiro grau, proferida em um caso concreto e sujeita a recurso. Ela não vincula outros juízes. A Lei do Distrato segue em vigor, e a decisão aplica normas do CDC e do Código Civil para ajustar o resultado ao caso. O percentual de 25% foi definido conforme as circunstâncias desse processo, e outro julgador pode chegar a percentual diferente.

Para as empresas do setor, a decisão indica que cláusulas de retenção formalmente regulares também podem ser examinadas quanto à proporcionalidade do valor retido em relação aos custos efetivos do desfazimento.