ITBI na integralização de capital: STF tem cinco votos pela imunidade, mesmo para empresas imobiliárias

O Supremo Tribunal Federal (STF) iniciou o julgamento do Tema 1.348 da repercussão geral, no Recurso Extraordinário 1.495.108, que define se a imunidade do ITBI na integralização de capital social alcança empresas cuja atividade principal é imobiliária. Na sessão de 16 de setembro de 2026, cinco ministros votaram pela imunidade e dois pela possibilidade de cobrança. O ministro Alexandre de Moraes pediu vista e o julgamento foi suspenso, sem resultado final.

Como o tema tem repercussão geral, a tese que vier a ser fixada orientará os mais de 300 processos sobre a matéria em tramitação nos Tribunais de Justiça estaduais, conforme informado pelo relator. O resultado interessa a quem transfere imóveis para uma pessoa jurídica, o que ocorre com frequência em holdings patrimoniais e em empresas de locação.

O que a Constituição prevê

O artigo 156, § 2º, inciso I, da Constituição Federal afasta a incidência do ITBI sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital. O mesmo dispositivo trata da transmissão decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica. Ao final, estabelece uma ressalva: a imunidade não se aplica quando a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda, a locação ou o arrendamento mercantil de bens imóveis.

A controvérsia está no alcance dessa ressalva. Ela pode se limitar às operações de fusão, incorporação, cisão e extinção, ou pode abranger também a integralização de capital. Os artigos 36 e 37 do Código Tributário Nacional (CTN), que condicionam a imunidade à ausência de atividade imobiliária preponderante, também integram a discussão.

O caso chegou ao STF após decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo que negou a imunidade a uma empresa dedicada à locação, compra e venda de imóveis. A Procuradoria-Geral da República manifestou-se pelo provimento do recurso da empresa.

Como votaram os ministros

Corrente pela imunidade

O relator, ministro Edson Fachin, entendeu que o texto constitucional separa duas situações, a integralização de capital e as operações de reorganização societária, e que a ressalva da atividade preponderante se dirige somente ao segundo grupo. Em sua análise, a imunidade busca facilitar a capitalização das empresas e a livre iniciativa, e os artigos 36 e 37 do CTN não foram recepcionados pela Constituição de 1988 nesse ponto. Acompanharam o relator os ministros André Mendonça, Nunes Marques, Luiz Fux e Cristiano Zanin.

O ministro Zanin propôs uma ressalva, acolhida pelo relator: a imunidade não protege operações artificiais. Os fiscos municipais poderão demonstrar, em cada caso, a existência de simulação, fraude ou dissimulação voltada ao uso indevido do benefício. A tese proposta pelo relator registra expressamente essa possibilidade.

Corrente pela cobrança

O ministro Flávio Dino acompanhou a divergência aberta pelo ministro Gilmar Mendes. Para Dino, a expressão usada pelo constituinte para introduzir a ressalva abrange as duas hipóteses do dispositivo. Ele observou que, desde a Constituição de 1967, a imunidade era condicionada à atividade preponderante da empresa, e que não identificou nos trabalhos da Constituinte de 1988 intenção de alterar esse tratamento.

Dino também considerou o impacto fiscal. Segundo o ministro, uma redução relevante na arrecadação do ITBI poderia levar os municípios a buscar compensação em outros tributos, como IPTU e ISS. A tese por ele proposta mantém a cobrança quando a atividade preponderante da adquirente for compra e venda, locação ou arrendamento mercantil de imóveis.

O limite de valor fixado no Tema 796

Os votos favoráveis à imunidade reafirmam que o benefício se restringe ao valor efetivamente destinado à integralização do capital social, conforme o entendimento do STF no Tema 796. Na prática, se o imóvel é transferido por valor superior ao capital integralizado, a parcela excedente permanece sujeita ao ITBI. A relação entre o capital social e o valor do imóvel tem, portanto, efeito tributário direto.

Implicações práticas

O julgamento ainda não terminou, e a tese final pode diferir da proposta pelo relator. Enquanto isso, quem planeja ou já realizou a transferência de imóveis para sociedades costuma avaliar os seguintes pontos:

• A atividade preponderante prevista no contrato social e a efetivamente exercida, por ser o critério central da discussão.
• A proporção entre o valor do imóvel e o capital social integralizado, que delimita a parcela coberta pela imunidade.
• A documentação que demonstre o propósito negocial da operação, como contrato social, atas e demonstrações contábeis, diante da ressalva sobre simulação e fraude.
• A posição adotada pelo município competente e as alternativas disponíveis para o recolhimento ou a discussão do imposto, sem expectativa de resultado assegurado.

Quem já recolheu ITBI em operação semelhante pode avaliar, após a conclusão do julgamento, a existência de eventual indébito, observados os prazos de prescrição. A análise da estrutura societária e das características de cada imóvel é individualizada e depende dos documentos da operação.